به نقل از «فرارو»

خط تولید خانه خالی به راه افتاد

تاریخ انتشار: ۱۵ آذر ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۹۲۳۵۶۲۹

حومه تهران که بیش‌از دو دهه است به کانون «تخصیص زمین مجانی (۹۹ساله) برای ساخت مسکن حمایتی» شهرت پیدا کرده، در حال حاضر با دو پدیده تامل‌برانگیز روبه‌رو است؛ تب اجاره‌بها از یکسو و انجماد حجم قابل توجهی آپارتمان از سوی دیگر. طی دوره‌های گذشته بخش سنگینی از بودجه کشور و همچنین منابع ملی غیرقابل جایگزین (اراضی) به اضافه تسهیلات بانکی ارزان قیمت، برای ساخت مسکن در پرند و پردیس صرف شد به این امید که خانه‌های دولتی‌ساز به «واجدین شرایط خانه اول» یا همان «کم‌درآمد‌های فاقد مسکن»، تخصیص پیدا کند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

به گزارش دنیای اقتصاد، این اتفاق یعنی واگذاری به مشمولان، در ابتدا رخ داد؛ اما خیلی زود بخشی از آنها، «مالکان موقت» شدند و خانه‌ها در نهایت به «چند خانه‌ای‌ها» رسید. آمار خانه‌های خالی از سکنه در حومه پایتخت که نرخ آن حداقل دو برابر نرخ متعارف خانه‌خالی در یک منطقه شهری است و همچنین جهش شدیدتر قیمت مسکن در حومه نسبت به مرکز نشان می‌دهد، اقدام مشترک دولت‌ها برای «تامین مسکن ارزان» به هدف اصابت نکرده است. این انحراف در تخصیص درست منابع، چهار علت دارد که از جمله آنها، «حرکت افراد دارای سرمایه به پناهگاه ملکی در دوره اخیر» و «هزینه صفر منجمد گذاشتن خانه» است.

حومه تهران حدود ۳۰ سال پیش، مکان مدنظر دولت برای «افزایش ظرفیت مسکونی پایتخت» قرار گرفت و از حدود ۲۰ سال پیش، به «کارخانه تولید مسکن دولتی» تبدیل شد تا محصولات آن طی ۱۰ سال اخیر در دو شهر جدید پرند و پردیس، در قالب «مسکن ارزان» به اقشار کم درآمد بی مسکن برسد؛ امروز، اما اطراف تهران، برای «ملاکان»، بهشت و برای «مستاجران»، جهنم شده است. نبض شهر‌های جدید اطراف تهران، برای «چند خانه ای ها»، خوب می‌زند، اما برای «خانه اولی ها»، تقریبا از کار افتاده است به‌طوری که، قیمت مسکن در فاصله نیمه دهه ۹۰ تاکنون، در جایی مثل پرند ۲۰ برابر شده در حالی که در شهر تهران به عنوان کانون جهش قیمت مسکن در این سال‌ها، بهای فروش آپارتمان‌ها حداکثر ۱۸ برابر شده است.

در مقابل این رشد قیمت که به نفع «سرمایه‌گذاران ملکی حومه» تمام شده، بهای اجاره آپارتمان در پرند و پردیس، خارج از توان یک زوج تهرانی فاقد مسکن با درآمد متوسط رو به بالا است. رهن آپارتمان در حومه تهران، در حال حاضر بالای ۳۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود که دست کمی از اجاره بها در مناطق پایین شهر تهران، ندارد با این تفاوت که «هزینه‌های اقتصادی و اجتماعی زندگی یک زوج تهرانی در حومه‌ای که به لحاظ امکانات و خدمات فاصله خیلی زیادی با پایتخت دارد»، بسیار بالاست. سوال این است: چرا، مکان مخصوص تامین مسکن کم درآمد‌ها که در سال‌های اخیر به شکل «فست فودی»، حجم انبوهی ساختمان مسکونی در آن احداث شد، اکنون با بیشترین رشد قیمت مسکن روبه‌رو شده و آن کاربری مخصوص را به نوعی از دست داده است؟

بررسی‌ها از وضعیت بازار مسکن حومه تهران حاکی است، بخش قابل‌توجهی از واحد‌های مسکونی که از اوایل دهه ۸۰ به بعد، روی زمین‌های ۹۹ ساله (اراضی دولتی) و برای فاقدین مسکن ساخته شد، به ۴ دلیل که ریشه همه آنها، اشکالات و نواقص سیاستگذاری اقتصادی است در حال حاضر در مالکیت افرادی قرار دارد که به جای «مصرف»، واحد‌ها را «خالی» گذاشته‌اند و این خانه‌های دولتی ساز را به «قلک سرمایه‌گذاری» تبدیل کرده اند تا «محل مصرف.» نه تنها، نبض قیمت مسکن و اجاره بها در کنار روایت ساکنان مستاجر پرند و پردیس، ماجرای «ضیافت ملاکان روی زمین‌های ۹۹ ساله» را تایید می‌کند که آمار‌های رسمی مسوولان دولتی از «تعداد خانه‌های خالی از سکنه» نیز گواه این موضوع است. در پرند طی دو دهه گذشته، نزدیک به ۱۰۰‌ هزار واحد مسکونی دولتی –روی زمین ۹۹ ساله- ساخته شد؛ در پردیس هم نزدیک به ۷۰‌هزار واحد و همه این خانه‌های دولتی ساز در طول این سال‌ها به «تهرانی‌های فاقد مسکن» تحویل داده شد.

با این حال، مجموعه‌ای از اتفاقات اقتصادی در اقتصاد ایران طی این مدت باعث شد «صاحبان اصلی خانه‌های دولتی ساز» به «مالکان موقت» تبدیل شوند و خانه‌هایی که با «منابع دولتی و وام ارزان» ساخته شده اند به «چند خانه ای ها» برسد. طبق آمار اعلام شده از سوی مسوولان این دو شهر جدید، در پرند حدود ۱۵‌هزار واحد مسکونی، خالی از سکنه است و در پردیس هم تعداد واحد‌های مسکونی منجمدشده –بدون استفاده- ۶‌هزار واحد است. احتمالا بخشی از این خانه‌های خالی به خاطر نبود امکانات و خدمات زندگی، از سر اجبار خالی است، اما وقتی معادله اجاره و قیمت را در کنار این موضوع قرار دهیم، مشخص می‌شود، از یک طرف، تب قیمت‌ها و از طرف دیگر انجماد خانه ها، حکایت از «انحراف منابع عمومی»، با انتقال مالکیت واحد‌های دولتی از افراد کم درآمد به افراد چندخانه‌ای دارد.

نسبت خانه‌های خالی به واحد‌های مسکونی موجود در این دو شهر حدود ۸ درصد برای پردیس و حدود ۱۵‌درصد برای پرند برآورد می‌شود که به مراتب بیشتر از نرخ متعارف «خانه بلااستفاده در یک مجموعه شهری» است (گفته می‌شود موجودی متعارف بازار واحد‌های مسکونی خالی برای برقراری تعادل بین تقاضای جابه‌جایی و واحد‌های آماده سرویس دهی، حدود ۴ تا ۶‌درصد کل واحد‌های یک مجموعه شهری باید باشد). این آمار اثبات می‌کند، در حال حاضر کسانی مالک بخشی از واحد‌های مسکونی دولتی ساز در حومه هستند که همزمان، در جای دیگری از ایران نیز صاحب مسکن هستند.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» مشخص می‌کند، عمده مستاجران تهرانی ساکن حومه در حال حاضر، مستاجر «مالکان ساکن در استان‌های جنوبی و شرقی و البته دیگر استان‌های کشور» هستند. در عین حال، از تهران هم طی سال‌های اخیر، افرادی به قصد خرید خانه دوم یا بیشتر، در حومه پایتخت سرمایه‌گذاری ملکی انجام دادند.

سیاستگذار کجا را اشتباه رفت؟

سیاستگذار اقتصادی و سیاستگذار بخش مسکن، کجا را اشتباه رفت که «حومه مملو از خانه‌های دولتی ساز، بیشتر از آنچه در خدمت واجدین شرایط باشد در اختیار دیگران است»؟ چهار جواب برای این پرسش وجود دارد که بخشی از آنها، متوجه ضعف سیاستگذار اقتصادی و بخشی دیگر مربوط به مسوولان بخش مسکن می‌شود.

علت اول که باعث شد «منابع صرف شده برای ساخت خانه ارزان در حومه تهران»، نصیب «چند خانه ای ها» شود، «تورم بالای سبد مصرف خانوار‌های کم درآمد» و علت دوم در کنار آن، «انتظارات تورمی» بود که هر دو باعث شد از یکسو، واجدین شرایط مسکن دولتی –مسکن مهر، مسکن ملی و... - به محض دریافت امتیاز دولتی این خانه ها، برای پوشش هزینه‌های معیشت خود، قصد فروش واحد‌های در حال ساخت در بازار آزاد را کنند و از سوی دیگر، «متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی» در بین دهک‌های بالا (تحت‌تاثیر «انتظارات تورمی»)، مشتری خرید امتیاز گروه اول شود.

طی همان سال‌های اوایل دهه ۹۰ که مسکن مهر در پرند و پردیس در حال ساخت بود، «بازار آزاد خرید و فروش مسکن مهر» در کنار «بازار دولتی خانه سازی» در حومه شکل گرفت. در جریان تبادل بین این دو بازار، «ستون اصلی» ضیافت ملاکان روی زمین ۹۹ ساله بنا شد.

در این میان، نابلدی سیاستگذار مسکن در تعریف «سبد ملکی و اجاره‌ای از خانه‌های دولتی ساز» به عنوان علت سوم، باعث شد ۱۰۰‌ درصد این واحد‌ها به صورت «واگذاری مالکیت» به جای «اختصاص بخشی از خانه‌ها به مسکن اجاره ای» ساخته شود که همین، به نوعی، «پاس گل» داد به کم درآمد‌ها تا آخرین فرصت دسترسی به مسکن حمایتی را با فروش آن، از دست دهند. این در حالی بود که الگوی مناسب برای چنین ساخت وساز‌هایی (خانه سازی به سفارش دولت و با منابع دولت و امکانات ارزان بانکی) در کشور‌هایی که دهه‌ها پیش آن را پیاده کرده اند، «احداث مسکن استیجار» با مدیریت و نگهداری توسط دولت‌های محلی است تا «بدون وسوسه فروش خانه‌های حمایتی از سوی ساکنان واجد شرایط»، تا زمانی که این گروه (کم درآمدها) توان لازم برای خرید مسکن را پیدا نکرده اند، بتوانند در این واحد‌ها که به خاطر اجاره‌ای بودنش، از خرید و فروش سرمایه‌ای در امان است، ساکن بمانند.

در این سال‌ها، حومه مملو از خانه‌های دولتی بدون رعایت این موارد گفته شده، شکل گرفت، اما در حالی که می‌توانست با همین وضعیت «اقتصاد مریض» و «عرضه صفر مسکن استیجار»، به کمک یک ابزار کارآمد، باز هم در خدمت «مستاجرها» باشد تا «ملاکان»، اما به خاطر «نرفتن دولت سراغ این ابزار»، از دسترس مستاجر‌ها دور و دورتر شد. واحد‌های مسکونی ساخته شده روی زمین‌های ۹۹ ساله، با «یارانه دولتی و بانکی»، تولید شده اند؛ از یکسو، تخصیص زمین دولتی بدون دریافت بهای آن و از سوی دیگر، وام‌های ۴ تا ۹ درصدی برای مسکن مهر و تسهیلات با نرخ بهره کمتر از نرخ مصوب برای سایر واحد‌های حمایتی که در این سال‌ها در حومه تهران احداث شد. علی القاعده با یارانه‌های اختصاص یافته به این واحدها، باید «بازدارندگی لازم و موثر برای انحراف منابع» لحاظ می‌شد.

یک ابزار برای این منظور، «مالیات سالانه بر املاک متعلق به چند خانه ای ها»، دست کم در حومه تهران است که اگر فعال شده بود، واحد‌هایی که روی زمین‌های ۹۹ ساله، به مالکیت چند خانه ای‌ها درمی آمد، به خاطر «هزینه مالیاتی»، بدون آنکه «خالی از سکنه» بماند، لااقل اجاره داده می‌شد.

مالیات سالانه بر چند خانه ای‌ها و نه بر خانه اولی ها در بازار مسکن خیلی از کشورها، ابزاری متعارف و در حال استفاده با نرخ‌های شناور برای تنظیم جریان عرضه و تقاضاست. اولین اثر فوری این مالیات آن است که واحد‌های مسکونی که با نیت سرمایه‌گذاری ملکی، در اختیار افراد است، به بازار اجاره عرضه می‌شود تا با بخشی از درآمد اجاره، مالیات تعیین شده، پوشش داده شود. اگر «ابزار بازدارنده انجماد ملکی» به نفع «تقویت عرضه واحد اجاره ای» آن هم از محل خانه‌های دولتی ساز در حومه تهران، فعال بود، بخشی از خانه‌های دولتی که در حال حاضر بلااستفاده است در اختیار «مستاجر‌های مهاجر از شهر تهران» قرار می‌گرفت.

اجاره بها در تهران طی دو سال گذشته، سالانه حدودا ۱.۵ برابر شد که این تورم اجاره، رشد تاریخی هزینه اجاره نشینی در پایتخت محسوب می‌شود. پیش‌تر، گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، سیاستگذاری نادرست در حوزه تامین مسکن حمایتی را با انتشار یک آمار تایید کرده بود.

در آن گزارش آمده بود، منابع حمایتی در بخش مسکن، به جای آنکه باعث کاهش نرخ اجاره نشینی شود، باعث شد تعداد چند مالکی‌ها در کشور افزایش پیدا کند به‌طوری که در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، در حالی که بیش از ۳ میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شد، بیش از ۲ میلیون مستاجر جدید هم به بازار اجاره اضافه شد.

منبع: فرارو

کلیدواژه: مسکن بازار مسکن خانه های خالی قیمت طلا و ارز قیمت موبایل خانه های دولتی ساز خانه های دولتی واحد های مسکونی چند خانه ای ها خانه های خالی حومه تهران سرمایه گذاری خالی از سکنه پرند و پردیس خانه ها حال حاضر خانه ها سال ها اجاره بها هزار واحد قیمت مسکن ساخته شد اجاره ای مسکن مهر کم درآمد باعث شد واحد ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۹۲۳۵۶۲۹ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

◄ تاثیر راه‌ آهن حومه و سریع در جوانی جمعیت، تجربیات کره و انگلیس

تین نیوز عباس قربانعلی بیک* :

رهبر معظم انقلاب در دیدار مسئولان نظام در 15 فروردین 1403 ضمن تاکید بر بالا بودن استعداد جوان های کشور فرمودند: نباید بگذاریم جمعیت کشور پیر بشود؛ (باید) سطح حضور جوان ها را که پیشرانند، منشأ حرکتند، در کشور حفظ کنیم. ایشان همچنین در دیدار رئیس جمهور و اعضای هیئت دولت در 8 شهریور 1402 فرمودند: مشکلات معیشتی از جمله گرانی شدید برخی مواد غذایی و گرانی مستاصل کننده در بخش مسکن باعث شده همچون غبار مانع دیدن کارهای اساسی دولت شود.

چند خبر و یادداشت امیدوارکننده در این زمینه که میتواند به فرصتی استثنایی در بخش مسکن برای جوانان تبدیل گردد:

رشد مسافران حومه ای راه آهن در سال 1401 نسبت به سال قبل به 48 درصد رسید (تین 271074) و مجددا از حدود 8 میلیون در سال 98، پس از کرونا به همان عملکرد افزایش یافت، هرچند قابلیت ها و انتظارها از راه آهن بسیار بالاتر است (تین 262151).

امیدواری کره جنوبی به افزایش زاد و ولد با قطارهای سریع السیر جدید (تین 270320) که با اشاره به اینکه کره پایین ترین نرخ زاد و ولد جهان را دارد و جوانان این کشور اغلب به رفت و آمدهای طولانی و خانه های کوچک و گران قیمت در کلان شهر سئول (که تقریبا نیمی از جمعیت را در خود جای داده) به عنوان دلایل اصلی ازدواج نکردن و تشکیل خانواده اشاره می کنند. تین ادامه می دهد: کره جنوبی در حال راه اندازی قطارهای سریع السیر جدید (حومه) است که زمان رفت و آمد بین مرکز سئول و حومه آن را به شدت کاهش می دهد. مقامات امیدوارند این پروژه جوانان بیشتری را ترغیب کند تا زندگی در خارج از شهر را در نظر بگیرند تشکیل خانواده دهند (نرخ زاد و ولد در سئول حتی از میانگین ملی هم پایینتر است و دولت با ارائه یارانه ...).

برنامه فرانسه برای سرمایه گذاری بخش خصوصی برای قطارهای سریع السیر حومه با 6 سفر رفت وبرگشت در روز باعث می شود تا کرایه های بسیار پایین 3 یورو در هر 100 کیلومتر و 5 یورو برای 250 کیلومتر، بدون رزرو صندلی ارائه شود (تین 248678). 

  وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تصویب آزادسازی حریم 30 متری تونل های ریلی منطقه 17 در کمیسیون زیربنایی دولت به اعلام کرد با آزادسازی 13 هزار پلاک فرسوده در این منطقه امکان ساخت 30 هزار واحد مسکونی فراهم می شود. (تین 271658)

تجربه انگلستان در حمل و نقل حومه: توسعه راه آهن نقش مهمی در شکل دادن به رشد و ساخت شهرها در سراسر بریتانیا ایفا نمود و مهاجران را به شهرهای واقع در مسیر راه آهن جذب کرد. این منجر به رشد سریع شهرهای سکونتی موجود و همچنین برنامه ریزی و ساخت شهرک های کاملاً جدید پیرامون خطوط راه آهن شد. برنامه ریزان شهری اهمیت ادغام ایستگاه های راه آهن در طراحی و چیدمان این جوامع جدید، شکل دادن به شبکه های حمل و نقل کارآمد و الگوهای کاربری زمین را تشخیص دادند. دولت بریتانیا نیز نقش حمایتی ایفاء و قوانینی مانند قانون یکپارچه سازی زمین ( سال1845)، قانون مسکن طبقات کارگری (1890) و قانون شهرهای جدید (1946) را وضع کرد. این قوانین چارچوب های قانونی، اختیارات برنامه ریزی و مشوق های مالی را برای مقامات محلی، شرکت های راه آهن و توسعه دهندگان خصوصی برای ساخت شهرهای جدید در موقعیت استراتژیک در امتداد خطوط راه آهن فراهم کردند. این تأثیر به ویژه در ظهور شهرهای صنعتی مانند منچستر، بیرمنگام و شفیلد...، قابل توجه بود، راه آهن همچنین توسعه شهرک های حومه و شهرک های سکونتی در اطراف شهرهای بزرگ مانند لندن را امکان پذیر کرد. در حالی که راه آهن حدود 10 درصد از کل سفرهای مسافری در سراسر کشور را پوشش می دهد، در لندن، بیش از 70 درصد از مسافران به مرکز شهر از خدمات ریلی استفاده می کنند. نقش ریل در سفرهای طولانی بین شهرهای بزرگ بالا بوده و از 2019، 76 درصد از سفرهای بیش از 300 کیلومتر را دراختیار دارد. میانگین سرعت قطار در خطوط ریلی برون شهری 78 کیلومتر بر ساعت با میانگین 4 کیلومتر فاصله بین توقف ها در شهرها و 6 کیلومتر در مسیرهای منطقه ای (اعداد گرد شده ) می باشد (تین 263555). تجربیات کره جنوبی، فرانسه، انگلیس و ... ، نرخ رشد حمل و نقل حومه و توانایی صنایع ریلی کشور ... ، همگی موید امکان جهش تعاملی حمل و نقل و مسکن (TOD) و تحقق جوانی جمعیت و رفع مشکل مسکن می باشند (تین 222103) و اثربخشی قوانین و مصوبات به مسکن کارگران و ... می تواند با تقویت حمل و نقل حومه و افزایش ظرفیت و سرعت آن، تشدید گردد (تین 230659).      

 

عباس قربانعلی بیک وبلاگ‌نویس آخرین اخبار حمل و نقل را در پربیننده ترین شبکه خبری این حوزه بخوانید